限购限贷形势下“预售价备案”与“现售价格指导”相关政策分析及房地产企业应对策略——以深圳为例
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目 录
一、“预售价备案”“现售价格指导”在深圳的相关政策解读
（一）2016年10月4日“1004”新政——《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》
1、规范价格，申报价格多重限制，销售价格需接受监管
2、查处违规，规范市场行为，加强房企监管
（二）2017年1月19日“最严限价令 ”——《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》
1、预售价备案方面，重申并细化《若干措施》的要求，新增相关制度
2、现售价格指导方面，现售项目终入监管序列，现售价格备案已在路上
3、精装修项目房源，“三要”“一不要”
二、深圳房地产市场的火热及其原因分析
（一）深圳房价涨势分析
（二）深圳房价上涨的原因分析
1、政府：经济政策与银行信贷推动房价上涨
2、房地产企业：企业规模的增长与企业生存
3、购房人：城市化进程导致的刚需与改善性和投资性需求
三、房地产企业的应对策略
（一）“高备低卖”
1、“高备低卖”的实际操作
2、深圳市的实际情况
（二）“价外价”
1、“价外价”的套路
2、“价外价”的实际操作
（三）精装房问题与实际操作
1、商品房装修协议的签订与精装房的交付
2、精装房的纳税筹划措施
3、《操作细则》与深圳精装房项目房源的销售
正文开始
一、“预售价备案”“现售价格指导”在深圳的相关政策解读
（一）2016年10月4日“1004”新政——《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》
“1004”政策原文摘录：
五、加强商品住房和商务公寓项目销售价格管理
房地产开发企业应当接受主管部门对商品住房和商务公寓项目销售价格的指导，对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格的，市场监管和规划国土部门暂不办理价格备案、暂不核发预售许可证或暂不办理现房销售备案。
对已取得预售许可和现售备案的商品住房和商务公寓项目，主管部门实时监测销售行为；对超出备案价格、擅自提价且不接受主管部门价格指导的开发企业，立即停止网签并责令企业整改。
……
七、严厉查处房地产市场违法违规行为
房地产主管部门会同市场监管、公安、税务、金融等相关部门开展房地产开发项目交易秩序整顿，对未取得预售许可的项目，禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客，对已取得预售许可或已办理现房销售备案的项目，企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源；开发企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息，严格执行明码标价、一房一价的规定，严禁企业采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。
……
各相关部门要加强市场主体经营行为监管，加强房地产行业专项整治，严厉打击合同违法、虚假广告、价格欺诈、偷税漏税等违法违规行为，并将相关信息记入企业和个人诚信档案，予以公开曝光；对涉嫌违法的企业和个人，由公安等部门依法处理。
解读：
1、规范价格，申报价格多重限制，销售价格需接受监管
从《若干措施》原文不难发现，申报价格受到了不得明显高于“周边同类在售项目价格”、“本项目前期成交价格”及“周边同类二手房价格”三重限制，房地产企业自行提价的难度增加，对于违反该规定的，《若干措施》也明确了“暂不办理价格备案、暂不核发预售许可证或暂不办理现房销售备案”的法律后果。
实际销售价格方面，《若干措施》也对之进行了限制，明确房地产企业不得“超出备案价格、擅自提价且不接受主管部门价格指导”，同时也明确了“立即停止网签并责令企业整改”的法律后果。主管部门对实际销售价格的实时监测，虽无具体操作细则，但可看出，后期将成为一种发展趋势。
2、查处违规，规范市场行为，加强房企监管
针对房地产企业此前惯用的“拖延开盘时间、控制房源”等手段，《若干措施》已经明令禁止；认筹、认购等形式，以及未拿预售即开始蓄客等行为，也越来越无法操作，蓄客周期将直接变短，“日光盘”今后将很难出现。
房地产企业此前未重视的广告、销售价格问题，因《若干措施》的规定也不得不重视起来。虽“虚假广告”“价格欺诈”等存在法律定性的问题，但《若干措施》已明确提及，后期亦会成为业主投诉、主管部门重点关注的问题，房地产企业如不重视，后期将处处受限。
（二）2017年1月19日“最严限价令 ”——《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》
《操作细则》政策原文：
一、商品住房和商务公寓预售价格管理
（一）建立商品住房和商务公寓预售审批预审查制度。我委各管理局在受理商品房预售申请之前，需对拟申请办理预售的商品住房和商务公寓项目资料进行前期审查，对项目的申报价格进行合理指导。按照《若干措施》的相关规定，拟申请预售项目属首次申请预售的，其户型申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价，周边无同类在售项目参考的，可参照周边同类二手房价格；拟申请预售项目属分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格，如前一期销售的项目无同类户型或价格明显低于当前市场平均价格的，可参照周边同类同户型在售项目的销售均价。
我委各管理局对拟申请预售项目的申报资料和价格进行审查确认无误后，将项目有关情况按规定格式报委员会，预售受理时间由委员会按照前期已报预售计划做全市统一调配，房地产业处在委员会的统一部署下做好预售项目的高低搭配工作。
（二）完善预售价格备案和备案变更制度。预售价格备案仍按当前操作的程序办理，各管理局在办理预售审批后由市价格主管部门办理价格备案。按照《若干措施》有关规定，市价格主管部门不再办理商品住房和商务公寓项目上调备案价格的变更手续，各管理局不再办理相应上调价格系统数据修改的有关手续，下调备案价格也需有度有节奏开展，不得短期内大幅度下调，防止房价大起大落。
二、商品住房和商务公寓现售价格管理
（一）做好商品住房和商务公寓现售价格指导。
1.对于已批预售的商品住房和商务公寓项目转现售的，套房备案价格仍按预售申报价格确认，备案价格继续通过系统对外公示。
2.对于未办理预售直接办理现售的商品住房和商务公寓项目，登记中心要在项目办理不动产权首次登记和分证变更登记之后，告知开发企业携带项目不动产权证书和分户表等材料并至少以栋为单位到项目辖区管理局申请办理现售价格指导手续；信息中心要及时将现售的套房数据导入房地产信息系统，各管理局办理现售价格指导手续后将套房价格录入系统并对外公示。未申请办理现售价格指导手续的项目，不得开通网签现售合同权限。
3.对原属自用性质的住房或商务公寓项目，通过补缴地价等形式入市现售的，登记中心要在项目换领商品房性质不动产权证书完毕后，告知申请单位携带项目不动产权证书和分户表等材料到项目辖区管理局申请办理现售价格指导手续，项目成栋的需以栋为单位申请办理，项目不成栋的需一次性办理；信息中心要及时将现售的套房数据导入房地产信息系统，各管理局办理现售价格指导手续后将套房价格录入系统并对外公示。未申请办理现售价格指导手续的，不得开通网签现售合同权限。
（二）商品房现售价格备案。目前，我委正在和市价格主管部门协商商品房现售价格备案事宜，在未明确相关程序之前暂不要求企业办理商品房现售价格备案手续。
三、带精装修交楼项目价格管理
对于带精装修交楼的商品住房和商务公寓项目，各管理局在办理预售或现售预审查时应指导申请企业将装修成本从申报价格中剥离，同时要求开发企业在销售阶段要将相关信息明确告知购房人，在网签合同阶段要在合同中增加相应补充约定，明确合同价格和不动产权登记价格不包含精装修成本，不得违背购房人的意愿，强制搭售或通过提高装修价格变相抬高房价。
解读：
1、预售价备案方面，重申并细化《若干措施》的要求，新增相关制度
《操作细则》要求建立预售审批预审查制度，在企业申请预售之前，对项目的申报价格进行合理指导。通过此点，房地产企业的定价权无疑受到巨大打击；同时，对预审的进度方面，《操作细则》也明确：预售受理时间将“全市统一调配”，以达到“做好预售项目的高低搭配工作”的结果，言外之意，自然是告知——豪宅、高售价项目入市的进度将受到较大影响。
当然，《操作细则》也重申并细化了《若干措施》的相关要求——预售项目申报价格受到 “周边同类在售项目价格”、“本项目前期成交价格”及“周边同类二手房价格”三重限制。针对预售价备案的调整，《操作细则》明确，“不再办理商品住房和商务公寓项目上调备案价格的变更手续”；另一方面，备案价格下调的，还需要“有度有节奏”。
2、现售价格指导方面，现售项目终入监管序列，现售价格备案已在路上
《操作细则》首次明确了针对现售项目的价格监管方式，其分三类情形分别进行了规定——预售转现售、直接现售、自用性质住房入市现售。三类情形的价格，均需通过“房地产信息系统”对外公示，此对于购房者自然是非常实在，但信息透明化却将不利于房地产企业进行价值形成，此前通过现售来绕开调控的路子已被堵死。
非常重要的一点，《操作细则》还重点提及了“商品房现售价格备案”制度，虽制度具体内容、相关程序目前尚未明确，但可看出，政府到现售价格的监管是非常用心的，相信不久的将来，相关政策也将出台。
3、精装修项目房源，“三要”“一不要”
《操作细则》针对精装修项目房源，分别在申报价格、销售阶段、网签合同三个阶段提了要求：在申报价格阶段，房地产企业需“将装修成本从申报价格中剥离”；在销售阶段，房地产企业需“将相关信息明确告知购房人”；在网签合同阶段，房地产企业还需“在合同中增加相应补充约定，明确合同价格和不动产权登记价格不包含精装修成本”，此即“三要”。在整个精装修项目房源的销售过程中，房地产企业“不得违背购房人的意愿，强制搭售或通过提高装修价格变相抬高房价”，此即“一不要”。
此类举措，对于购房人和房地产企业都有影响，一方面，针对有精装修项目需求的购房人，其需在合同签订阶段即全额现款支付装修款，无疑增加了其购房压力，此举也能从需求方着手打击部分投资需求的购房者；另一方面，房地产企业如想通过销售精装修项目获取更多盈利，原来的“赠装修”、“免费装修”已不再可行，同时，还需要想方设法在保障装修质量的前提下降低装修成本。
二、深圳房地产市场的火热及其原因分析
（一）深圳房价涨势分析
按中国指数研究院的统计数据，作为一线城市的深圳，其2016年2月至2017年2月住宅价格走势如下图：
根据成交价格不难看出，从2016年2月至今，深圳房价从总体而言一直都处在上涨的形势中，尽管历经“1004”新政后，深圳房价有一定下跌，但确实只是维持稳定中的一点略跌。
（二）深圳房价上涨的原因分析
毫无疑问，深圳房价持续上涨，房地产企业因其对利润的追求，自然是推动力之一。但是，房地产企业绝不是深圳房价上涨的唯一原因。笔者认为，深圳房价上涨的形势，好比一场“三国演义”，是政府、房地产企业、购房人三者共同作用的结果。
1、政府：经济政策与银行信贷推动房价上涨
要说深圳房价暴涨的直接导火索，自然是2015年的“3·30”救市新政，政策规定公积金购首套房首付仅需2成；拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房的，首付款比例也降到了30%。加上房贷优惠利率在市场上重新出现，一下子激活了市场的买气。
如此宽松的经济政策和银行信贷，导致深圳房价的一路上涨，虽政府在2016年先后通过“3·25”限购和“1004”新政进行了限制，但这个刹车还真没那么容易踩，房价仍居高不下。
2、房地产企业：企业规模的增长与企业生存
较为普遍的观点认为，从2001年到2011年之间，是房地产行业发展的“黄金十年”。此后，行业进入另一个或可称为“白银十年”的阶段。从黄金十年之初到现在，深圳发展了一大批优秀的本土房地产企业，如万科、佳兆业、卓越等。这些大型房企在企业规模急剧增长后，为了生存，不得不追求企业的盈利，他们不希望房价大幅下跌，更不会做一些导致房价大幅下跌的事。
同时，随着“土地财政”的发展，房地产企业的土地成本、劳动力成本等不断攀升，而其获得收益的仅为商品房销售利润一项，这也催生了房价的持续上涨。
3、购房人：城市化进程导致的刚需与改善性和投资性需求
作为四大一线城市中唯一一个以外来移民为主的城市，深圳人的购房需求本就和北上广有着巨大的不同。调查显示，目前在深圳，超过90%的外来人口没有属于自己的产权房。这一群来自全国各地、怀着“深圳梦”的人来到深圳以后，当然希望能早日在深圳安家，这就形成了非常强劲的刚需。
在房地产成为社会热点的同时，其他资本和投资市场都相继陷入了低迷，股市连续多年下跌，银行存款利息低得可怜，古玩等其他投资品种都还是社会的边缘。大量资本涌入房地产市场，形成了所谓的改善性和投资性需求。
三、房地产企业的应对策略
经以上分析不难得出，房地产企业绝不是深圳房价上涨的唯一原因。但政府的调控政策，如前述的“预售价备案”“现售价格指导”等，均是针对房地产企业的，那房地产企业究竟应如何面对呢？针对该问题，笔者试做以下简要举例。
所谓“高备低卖”，从字面意思即可理解，即指房地产企业最开始即将商品房备案价格定得远高于预期销售价，此二者之间的价差，自然也就成了房地产企业的利润空间，也为其具体销售策略奠定了基础。
1、“高备低卖”的实际操作
前述《若干措施》及《操作细则》均已明确，预售价格需在开盘前前往规土委进行备案，现售价格亦需要接受规土委的指导。那么，在具体价格申报过程中，部分房地产企业往往会通过夸大建安成本、营销成本等方式，或者通过注入科技元素，或者分担商业部分、公益部分的成本等，提高备案价。
2、深圳市的实际情况
因《若干措施》及《操作细则》均已对申报价格明确了“周边同类在售项目价格”、“本项目前期成交价格”及“周边同类二手房价格”三重限制，“高备低卖”操作的可能性，存在较大难度。此类做法，往往只适用于片区内无同类项目的产品，另外，部分产业地产及特色地产项目，在此种做法上发挥余地较多。
所谓“价外价”，即指商品房最终的销售价，实际上是备案价和另外一个价（如装修费用、服务提升费用、科技升级服务费用）相加的结果，存在备案价之外的另外一个价。
1、“价外价”的套路
“价外价”一般存在于房地产市场供不应求，商品房价格处于上行阶段的地区。很多地方政府在房地产市场调控过程中，都习惯性会利用到“备案价”这一调控手段，往往在其颁发的相关文件中会明文要求“加强商品住房销售明码标价备案管理”“实际售价不得高于备案价”，但房地产企业却顶风行事，其最主要原因，还是在于购房者一方，其甚至可以冒着“连发票都不开的”风险，与房地产企业签订“价外价”的相关合同及协议。
2、“价外价”的实际操作
在价格备案阶段，实行价外价做法的房地产企业通常会有意提高商品住房的备案价格。如此，实际存在的“价外价”相对会减少，也会有更多的操作空间。
在项目销售及蓄客阶段，对有强烈购买欲望的购房者，为避免后期纠纷，房地产企业通常会将相应附加服务，如装修、服务提升、科技服务等内容向购房者做详细解释。同时，也会通过销售经理、客服等以口头形式告知购房者此为特别服务，仅针对部分意向客户，希望其保密。
在合同签订阶段，房地产企业与购房者除签订相关《商品房买卖合同（预/现售）》《临时管理规约》外，还会就“价外价”部分签订相关《服务提升合同》或《科技升级服务合同》，同时，房地产企业还会要求购房者出具相关《承诺书》。
《服务提升合同》或《科技升级服务合同》等“价外价”合同，因涉及具体金额，往往在合同中都会明确服务内容和标准、服务费用及支付等内容。
而相配套的《承诺书》中，房地产企业则会实事求是地承认，“升级服务费用其实质是前述商品房总价款的一部分”，同时也会告知购房者，“不存在虚假合同、欺诈、重大误解、显失公平等情形”，并约定好购房者违约的相关处理方式。
随着大众生活水平的提高，精装房越来越成为购房者的一个主要选择，其以“装修成本低廉”“低碳环保”“省心省事”的优势越来越受到市场的青睐。房地产企业在保证精装房装修质量的前提下，如何最大限度避免法律风险，也成了一个非常热门的话题。
1、商品房装修协议的签订与精装房的交付
无论是否存在“价外价”的问题，在精装修项目的销售过程中，房地产企业都会以某种方式与购房人签订单独的《商品房装修协议》。关于《商品房装修协议》，在实际操作过程中，有以下经验可借鉴。
《商品房装修协议》的合同主体方面，存在着：（1）房地产企业与业主签两方；（2）装修公司与业主签两方；（3）房地产企业、装修公司与业主签三方共计三类情形。当然，这三种方式各有利弊，也均有不同的房地产企业在实际运用。从精装修项目的运营和后期装修纠纷处理的实践来看，房地产企业想通过由皮包装修公司与业主签两方协议的模式以转嫁装修风险的做法，往往最后很难得到法院支持。因而，笔者主张，房地产企业应是《商品房装修协议》中的当事人。至于是否需加上装修公司，则应依据精装修的实际操作来定。
《商品房装修协议》的交付标准方面，在签订的正式的《商品房买卖合同（预/现售）》中，销售精装修项目房源的房地产企业一般都会将交付标准约定为“毛坯交付”；而将向购房者承诺的装修标准约定在《商品房装修协议》中。此种做法，能有效避免延迟交房的法律风险，笔者认为值得借鉴。
《商品房装修协议》的网签与备案方面，对涉及需网签合同的地区，房地产企业一般的操作模式是仅《商品房买卖合同（预/现售）》进行网签并备案，而《商品房装修协议》则选择不备案，一来，可以避免行政部门对装修行为的干预；二来，双方依据《商品房装修协议》即可解决相关纠纷，网签或者备案并非合同生效的条件，也无法解决相关纠纷。
其他诸如装修标准、违约责任等问题，笔者不再一一叙述。
另外，精装房的交付方面，在《商品房装修协议》之外，房地产企业一般会同时要求购房者出具一个由房地产企业拟定模板的《代收楼委托书》，授权房地产企业或其指定的企业代替购房者进行第一次收楼（即毛坯房的交付）；而后，如第二次交付（即装修房的交付）出现纠纷时，房地产企业可通过对违约责任的弱化（需注意权利义务对等）来有效避免承担较重的交付违约责任。如，可明确约定“因精装修房屋质量问题导致延迟交付精装修房屋的，每日按50元支付违约金”。如此一来，即使精装修房确实存在质量问题，也无需按《商品房买卖合同（预/现售）》中延迟交房的违约责任（一般为每日万分之五）来承担。
2、精装房的纳税筹划措施
对于房地产企业而言，全面实施“营改增”后，在所涉及的税种中，增值税、土地增值税和企业所得税的比重较大，特别是增值税和土地增值税，这两项都需要从进项税额及扣除项下手。针对精装房的实际情况，有以下方法可采纳：
一方面，对于2016年5月1日后开发的新项目，可通过相关调整加强增值税的进项抵扣管理。例如，房地产企业应尽量选择能自行提供增值税专用发票的施工单位及原料材料供应商，且综合价格及税负因素后尽量选择其企业资质为一般纳税人的单位。另外，在原材料的提供方面，有条件的房地产企业应尽量选择自行提供原材料。双管齐下，此两种方案均可增加增值税的进项抵扣，从而达到减少增值税的目的。
另一方面，对于增值率较高的房地产企业，应利用业务拆分进行纳税筹划。即前述已举例的做法——将开发业务与装修业务分离，分别签订《商品房买卖合同（预/现售）》和《商品房装修协议》。如仅在销售合同中补充了装修协议，按照税法相关规定，装修业务将视同销售，并计入土地增值税的增值额中。但是，如增值率较高的房地产企业，其与购房人分别签订两份合同，则开发业务部分（单独签订的《商品房买卖合同（预/现售）》）的土地增值税将相应有所降低。
3、《操作细则》与深圳精装房项目房源的销售
如前所述，《操作细则》针对精装修项目房源，提出了“三要”“一不要”的要求。那么，深圳精装房的销售，又应如何面对呢？
实际上，《操作细则》对精装修项目房源的相关规定，并没有限制房地产企业的相关行为，而是将其行为更加规范化、具体化。据相关报道，深圳市规土委制定该政策并非凭空想象，而是以在南山区某精装修项目为试点，其仅是将该试点结果予以推广罢了。申报价格阶段，将装修成本从申报价格中剥离；销售阶段，将相关信息明确告知购房人；网签阶段，明确合同价格和不动产权登记价格不包含精装修成本……这些都有利于房地产企业减少与购房人的纠纷，提高精装房项目房源的销售效率。
当然，针对“预售价备案”“现售价格指导”背景下的精装房项目房源销售，笔者主张，房地产企业主要可从以下两方面努力：一是尽量提高商品住房的备案价格，避免购房人因装修价款过高，无法支付装修款而最终双方无法达成交易；二是在保障装修质量的前提下，通过集约化采购、程序化安装等手段，降低自身的装修成本。
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